Ülimmäär. Kinnisvarainvesteeringute puhul saate kiiresti teada, et ülemmäär on üks investeeringu kaalumisel kõige sagedamini kasutatavaid mõõdikuid. See on lihtne viis investeeringu finantstulemuste hindamiseks, kuid nagu näete sellest artiklist, on sellel piirangud.
Sissejuhatus
Otse kapitaliseerimise meetod on kapitalisatsiooni suhte arvutamine. See on nagu definitsioon. Maksimaalne panus arvutatakse ja määratakse järgmiselt. Näiteks kui hoone teenib 10 000 dollarit puhaskasumit ja müüb 100 000 dollari eest, saab selle määraks arvutada 0,1. Piirmäärad on väljendatud protsentides, seega loeme seda 10 protsendiks. Selle arvutuse lihtsus võimaldab teil seda kiiresti ümber korraldada, et lahendada tundmatu kujund. Ül altoodud näites teame NOI ja väärtust, kuid kui meil oleks ainult NOI ja piirmäär, saaksime väärtuse sama lihts alt määrata. Selle kasulikkus on ilmne, kuna teil pole alati kõiki kolme teavet. Kasumlikotsetähtede kasutamise meetodi lähenemist näete allpool fotol. See on näide kinnisvarast.
Tulu otsese kapitaliseerimise meetodi kasutusala
Kuna piirmäära saab nii kiiresti ja lihts alt välja arvutada, on sellest saanud number, mida investorid ja teised kinnisvaraspetsialistid kasutavad ühe investeeringu võrdlemiseks teisega. Kaalumisel võib olla kaks investeeringut, kus mõlemal on metsikult erinevad hinnakirjad ja müra, kuid kui mõlema puhul kehtib sama ülemmäär, saate neid hõlpsasti võrrelda.
Professionaalsed hindajad ja kinnisvarainvestorid kasutavad hindamisel erinevaid lähenemisviise. Otsese suurtähtede kasutamise meetod on vaid üks neist ja see tugineb samale valemile, mida me varem tutvustasime. Finantsterminoloogias hindab meetod hoonet "püsivaks". Tegelikult eeldab selle arvutuse aluseks olev matemaatika, et investeering toodab lõputult tulu.
Ülimmäär toimib "allahindlusena", mida investorid rakendavad selle tuluvoo jaoks erinevate sellega kaasnevate riskide eest. Riskivaba investeeringut ei ole olemas, nii et investorid diskonteerivad mis tahes tuluvoogu, et arvestada sellega. võimalikud probleemid ja sellega kaasnevad kahjud. Ülemmäär näitab meile lihts alt sissetuleku ja hinna suhet, mida investorid on valmis tulevase tuluvoo jaoks aktsepteerima.
Milline NOI sa oledkasuta
See on küsimus, mida investor peaks kapitalisatsioonimäärasid vaadates alati küsima. Üldtunnustatud NOI puudub. See tekitab investoritele probleeme, kui nad püüavad kindlaks teha antud investeeringu turuväärtuse määra. Nad võisid kuulda, et kõnealuse kinnisvara kõrval asuv kinnisvara müüdi "seitsme protsendi piires", kuigi see võis olla lihts alt "vahendusnumbril", mis suurendas NOI-d. Kui NOI on kõrgem või madalam, on sellel otsene mõju tegelikule ülemmäärale, millega vara kaubeldakse. Seetõttu on oluline teha koostööd oma meeskonnaga, et hinnata võrreldavat turu tulemuslikkust ja kaaluda hoolik alt, milliseid intressipiiranguid peate kehtivaks.
Millal tuleks seda meetodit kasutada
Ülimintressimäärad ja otsese kapitaliseerimise meetod hindamisel on kasulik tööriist, mida investorina oma tööriistakastis kasutada. See võimaldab tehingut kiiresti analüüsida ja kui seda tehakse süstemaatiliselt kriitilise objektiiviga, võib see olla võimas tehnika. Kuid lisaks sellele on palju abi- või alternatiivseid hindamismeetodeid. Teadmine, millal on vaja teha rohkem kui see üks arvutus, on kaubandusanalüüsi võimaluste arendamise oluline oskuste kogum.
Meetodi valemi tuletis
Kinnisvarainvesteeringute analüüsis võrdub kapitalisatsioonimäär äritegevuse puhastulu ja kinnisvara väärtuse suhtega. Kasutatakse võrreldavate kinnisvaraobjektide kapitalisatsioonimäärasidkinnisvara puhaskasumi diskonteerimine, et saada selle tegelik väärtus.
Nagu kõiki teisi investeeringuid, hinnatakse kinnisvara tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuses. Kinnisvara hindamiseks on kaks meetodit: otsese kapitaliseerimise meetod ja diskonteeritud rahavoogude meetod. Otsese kapitaliseerimise valiku korral loetakse kinnisvar alt saadavat tuluvoogu, mõõdetuna puhaskasumituluga, püsivaks ja vara väärtus võrdub NOI-ga jagatud diskontomääraga.
Valem
Kinnisvara väärtus otsese kapitaliseerimise meetodil määratakse alalise makse nüüdisväärtuse valemiga:
r on kapitalisatsioonimäär ja NOI on puhas tegevustulu. See sisaldab arvutusse loomulikult NOI kasvumäärasid. Piirmäär r on võrdne diskontomääraga i miinus kasvumäär g. Need on muutujad otsese suurtähtede kasutamise meetodi valemi jaoks.
Ümberkorraldades ül altoodud võrrandi, saame r-i matemaatilise avaldise. Kapitalisatsioonimäär r määratakse neto tegevustulu (NOI) ja võrreldava kinnisvara väärtuse suhte alusel. Equal Income NOI – kinnisvara, millest on maha arvatud kõik tegevuskulud, remondi- ja hoolduskulud, kindlustus, kinnisvaramaksud, kommunaalkulud jne. NOI on netorahavoogude ebaühtlane mõõt, st see ei arva maha intressikulusid ega muid kapitalikulusid, samuti vara väärtus ja maksimaalne määr.
piirmäärad
Kinnisvara hindamisel kasutatavad piirmäärad peavad pärinema kinnisvaratehingutest, mis on kinnisvara asukoha, suuruse, vara laadi (elu- ja äripind), rendiperioodi (lühi- või pikaajaline) poolest väga sarnased hinnatavale varale., vanus, st kas remondi- ja parenduskulud on kindlaks määratud jne.
Näide otsese tulu kapitaliseerimise meetodi kasutamisest
Arvestades järgmisi andmeid, vara A väärtus, kasutades piirmäära, mis on saadud kinnisvara B ja C müügi kohta saadaoleva teabe põhjal, olenev alt sellest, kumb on sobivaim. Näide otsese kapitaliseerimise meetodist ettevõtte hindamisel:
| Kinnisvara | A | B | C |
| NOI | $1 000, 000 | $2, 000, 000 | $15 000 000 |
| Väärtus | ? | $25 000 000 | $150, 000, 000 |
| Üüritähtaeg | 10 aastat | 8 aastat | 3 aastat |
| Üürnike arv | 2 | 3 | 10 |
Atribuut B sarnaneb pigem atribuudiga A kui atribuudiga C, seega vajame atribuudi A väärtust, kasutades atribuudi B teabe väärtuse ja NOI põhjal saadud kapitalisatsiooni protsenti.
Eespool kasutatud ülemmäära võib reguleerida üles või alla, et kajastada erinevusi võrreldavateomadus (st omadus B) ja hinnatav omadus (st omadus A).
Otsekapitalisatsioon vs diskonteeritud rahavoogude analüüs
Paljud kommertskinnisvaramaaklerid, laenuandjad ja omanikud kasutavad kinnisvara hindamisi, pidades silmas sissetulekupõhist lähenemisviisi. Otsesest kapitalisatsioonist tuletatud hindamine on diskonteeritud rahavoogude (DCF) analüüs. Otsese kapitalisatsiooni hindamiseks jagatakse stabiliseeritud puhaskasum (NOI) turukapitalisatsiooni määraga. Hinnanguline maksumus, DCF-analüüs nõuab igal aastal hinnangut koos NOI-ga koos eeldatava tagasipööramiskuluga analüüsiperioodi lõpus. Tavaliselt kasutab analüütik tulude hindamiseks tulude kapitaliseerimist. Need eeldatavad rahalised hüvitised diskonteeritakse seejärel sobiva määraga, et jõuda hindamisturule. Otsese kapitaliseerimise meetodit investeerimisriskide hindamisel käsitletakse ligikaudu samade reeglite järgi.
Tegevuse puhastulu prognoos
Kuigi need arvutused on lihtsad ja arusaadavad, sõltuvad need hindaja või hindaja eeldustest. Otsese suurtähtede kasutamise korral tuleb hinnata stabiliseeritud NOI omadusi. See hinnang põhineb turuandmetel turupiirkonna võrreldavate kinnisvaraobjektide kohta; esindab hindaja arvamust selle kohta, kuidas vara peaks toimima. Kuna hindaja arvamus põhineb turuandmete vaatlusel, on tema NOI hinnangus raske vigu leida. Kui turg on "adekvaatne", on "stabiliseeritud NOI" mõiste eriti kasulik. Siiski erilinekaks murevaldkonda.
Esiteks, mis siis, kui kinnisvaral on hindamise ajal märkimisväärne vaba koht? Ilmselgelt ei arenda keegi kinnisvara olulise, püsiva vakantsi ootusega. Seega võib hindaja kasutada pigem vabade ametikohtade turuosa, mitte reaalsete vabade töökohtade kinnisvara. Selle tulemuseks on üksuse modifikaatori NOI suurenemine ja muutja väärtus võib suureneda.
Teiseks, kui kinnisvara tulevane NOI peaks eeldatavasti suurenema suurenenud nõudluse tõttu ruumi järele, mis toob kaasa kõrgemad rendimäärad, võib NOI üheaastane otsene kapitaliseerimine kinnisvara alahinnata. Kuna DCF-analüüs võimaldab igal aastal korrigeerida üürimäära, vakantsusmäära, kogumiskaod ja tegevuskulusid, saab DCF-analüüsi kasutada ostja NOI suurenemise prognoosimiseks aja jooksul.
Kui kinnisvara peaks näiteks järgmise kolme kuni viie aasta jooksul täielikult välja üürima, saab elukallidust vähendada soovitud tasemele. See eeldatavate muutuste spetsifikatsioon annab perioodi NOI realistlikud hinnangud – tulemus on palju parem kui aasta NOI kapitaliseerimine. Kuid teisest küljest, kui eeldada, et vabade ametikohtade määr kolme aasta jooksul väheneb, võib see kaasa tuua suurenenud NOI.
DCF-analüüs sobib sellistes olukordades suurepäraselt. DCF analüüsist pole aga suurt kasu, kui on vaja teada, et kinnisvara on täielikult välja üüritud. Võrdsete iga-aastaste rahavoogude rea nüüdisväärtus on võrdne ekvivalendigakapitaliseeritud väärtus. DCF-analüüsi omaduste kasutamine pole viga, kui NOI-s pole oodata olulisi muutusi. Hindamisaruande kasutajad peaksid siiski teadma, et selle meetodi tulemused ei ole paremad kui need, mis saadakse otsese kapitalisatsiooni õigel rakendamisel. Otsese kapitaliseerimise meetodit investeerimisriskide hindamisel käsitletakse ligikaudu samade reeglite järgi.
Suurkapitalisatsiooni ja diskontomäärade valik
Teoreetiliselt on mure ühe aasta NOI kapitaliseerimise pärast välistatud. Suurt rolli mängib hindaja oskus turukapitalisatsiooni määramisel, võrreldava müügi määr. Kui turu ülempiiri määr tuletatakse kinnisvara müügist, mille vakantsuse määr on võrreldav asjadega, mille ostjad ootavad täielikult liisitud kinnisvara saatust, saab väärtust hinnata korrigeerimata NOI ja turu ülempiiri määra põhjal.
Neid ootusi peegeldavad ka ostjad, kes ootavad tulevikus selle palgahindade NOI tõusu. Mõlemal juhul kajastuvad ootused vaadeldud hinnakapitalisatsioonis. Hindaja probleem tekib siis, kui on vaja sobitada objekte, mida ei leita. Sel juhul peab hindaja välja töötama kapitalisatsioonimäära ja hindama NOI-d parimate saadaolevate kolleegide põhjal ning koostama turuväärtuse hinnangu, mis kajastab tarbija ootusi.
DCF analüüsimiseks kasutatakse sobivat diskontomäära, teisendades NOI hinnangud vastavaksväärtused. Kui kinnisvaraturu hindamiseks kasutatakse DCF-analüüsi, tuleb diskontomäär võtta turult välja, kasutades võrreldavaid kinnisvaraandmeid. Seega on asjakohaste võrreldavate andmete vajadus DCF-analüüsi ja otsese kapitaliseerimise jaoks sama. Kui investeeringute analüüsiks kasutatakse DCF-analüüsi, tuleks eeldatavate rahavoogude diskonteerimiseks kasutada nõutavat tulumäära.
Vajalik raske valik
Otsesuurtähtede ja DCF-i analüüs – igaüks sobib teatud tingimustel. Eelkõige sobib otsene suurtähtede kasutamine stabiilse NOI analüüsi omaduste loomiseks; DCF sobib hästi muutuva NOI eeldatavate omadustega. Sobiva kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära valimine võib mõnikord olla mõlema meetodi puhul keeruline. DCF-analüüsi peamine eelis on see, et analüüsiperioodi NOI hindamiseks vajalike andmete kogumisel tuleb õppida tundma kinnisvara perspektiivi.
DCF-analüüs nõuab hoolikat kaalumist. Teatud tüüpi ruumi ja tegevuskulude eeldatava pakkumise ja nõudluse kapitalisatsioonimäär. Korrektselt tehtud analüüs võib anda teavet, mis ei ilmne otsese suurtähtede kasutamise kaudu. Sageli aga kinnitab DCF-analüüsi esmane kasutamine otsese kapitalisatsioonihinnangu turuväärtust. Kuigi DCF-analüüsis kasutatud hinnangud võivad mõne NOI omaduse puhul olla täpsemad, nõuab turuväärtuse otsese kapitalisatsiooni hinnangu sõltumatu kinnitus asjakohast allahindlust.hinnad.
Järeldus
Kaasaegses maailmas on palju majandusinstrumente ja neist on üsna raske aru saada. Käesolevas artiklis analüüsitakse üksikasjalikult otsese kapitaliseerimise meetodit. See on väga kasulik tehnika, mida sageli kasutatakse majanduses. Nüüd on lugeja sellega tuttav ja saab seda kasutada. Tulu otsese kapitaliseerimise meetod mis tahes ettevõtlusvormi või tuluobjekti hindamisel aitab luua edukat äri minimaalsete riskidega.
